1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất

- Điểm g khoản 1, điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

- Điểm d khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”.

- Điểm b khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”.

- Điểm b khoản 2, điểm d khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có quyền “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất”.

- Điểm c khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có quyền “Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”.

2. Chủ thể tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất

Theo các quy định đã phân tích tại mục 1 nêu trên, hộ gia đình, cá nhân được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

Điều 35 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Theo đó, việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây: (i) Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; (ii) Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác; (iii) Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn; (iv) Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

3. Điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất

- Theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền.

- Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này); b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Với quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất như trên thì đối tượng thể chấp quyền sử đất là không có tài sản hình thành trong tương lai.

4. Đăng ký biện pháp bảo đảm

Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.  Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm thì đăng ký thế chấp tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Cơ quan đăng ký là Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) (khoản 1 Điều 10 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP).

6. Xử lý trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất

– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể: Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

 7. Vấn đề trao đổi

Khoản 4 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê quy định tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

“a)Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng”.

Vấn đề đặt ra, trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thuộc trường hợp tại điểm c nêu trên nhưng có thời gian miễn tiền thuê đất cho một số năm, không phải cho toàn bộ thời gian thuê thì có áp dụng như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng không? Nói cách khác, là tổ chức có được thế chấp quyền sử dụng đất không?

Có 02 quan điểm về vấn đề trên. Quan điểm thứ nhất cho rằng, việc miễn tền thuê đất tại điểm c nêu trên chỉ áp dụng trong trường hợp miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê. Do đó, nếu chỉ miễm một số năm thì không áp dụng quy định này.

Quan điểm thứ hai cho rằng, điểm c chỉ nêu là “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” mà không nêu rõ là miễn toàn bộ hay miễn một phần tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Do đó, trong mọi trường hợp nếu có miễn tiền thuê đất thì phải áp dụng quy định tại điểm c khoản 4 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.

Từ sự bất cập trong quy định pháp luật như trên đẫn đến những cách hiểu và áp dung khác nhau, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền cần quy định cụ thể vấn đề này./.