1. Đăng ký biện pháp bảo đảm và xóa đăng ký biện pháp bảo đảm

a) Đăng ký biện pháp bảo đảm

- Theo quy định tại Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015, biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.

- Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký: (1) Thế chấp quyền sử dụng đất; (2) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (3) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; (4) Thế chấp tàu biển.

Các biện pháp bảo đảm sau đây được đăng ký khi có yêu cầu: (1) Thế chấp tài sản là động sản khác; (2) Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; (3) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu.

Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận thì phải đăng ký biện pháp bảo đảm.

b) Xóa đăng ký biện pháp bảo đảm

Điều 21 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP quy định các trường hợp xóa đăng ký biện pháp bảo đảm. Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm khi có một trong các căn cứ sau đây: a) Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm; b) Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác; c) Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác; d) Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm; đ) Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; e) Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu; g) Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật; h) Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật; i) Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm; k) Theo thỏa thuận của các bên.

Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm tiếp theo, người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký đối với biện pháp bảo đảm đã đăng ký trước đó.

2. Nhận lại tài sản bảo đảm hoặc xử lý tài sản bảo đảm

Sau khi áp dụng biện pháp bảo đảm, kết quả cuối cùng của biện pháp này là bên bảo đảm sẽ nhận lại tài sản bảo đảm hoặc tài sản bảo bảo đảm sẽ bị xử lý theo quy định.

a) Nhận lại tài sản bảo đảm

Điều 57 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định bên bảo đảm được nhận lại tài sản bảo đảm trong trường hợp sau đây: (1) Hoàn thành nghĩa vụ quy định tại Điều 302 của Bộ luật Dân sự[1]; (2) Tài sản bảo đảm đã được thay thế, được trao đổi bằng tài sản khác; (3) Nghĩa vụ được bảo đảm đã được thanh toán bằng phương thức bù trừ nghĩa vụ; (4) Trường hợp khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định tài sản bảo đảm không bị xử lý.

Trường hợp nêu trên mà pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật khác liên quan có quy định về nghĩa vụ phải thực hiện trước khi được nhận lại tài sản bảo đảm thì bên bảo đảm chỉ được nhận lại tài sản sau khi nghĩa vụ này được hoàn thành.

b) Xử lý tài sản bảo đảm

Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm: (1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật; (3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: (1) Bán đấu giá tài sản; (2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (3) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (4) Phương thức khác.

Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm nêu trên thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Ngoài ra, xử lý tài sản bảo đảm được quy định cụ thể tại Chương IV (từ Điều 49-59) Nghị định số 21/2021/NĐ-CP.

Từ quy định trên, có thể nói, việc xử lý tài sản là hậu quả của việc bên bảo đảm không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ.

3. Có được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đồng thời với việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm không?

 Qua thực tiễn áp dụng pháp luật, có 02 quan điểm về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đồng thời với việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, cụ thể:

a) Quan điểm thứ nhất là được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đồng thời với việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm (trong cả trường hợp không thuộc trường hợp xử lý tài sản bảo đảm) vì căn cứ theo khoản 5 Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm về thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm quy định:

“5. Việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản được thực hiện đồng thời với việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:

a) Trong trường hợp có văn bản đồng ý của bên nhận bảo đảm thì bên bảo đảm có quyền yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trước khi xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản đó.

b) Hồ sơ đề nghị chỉnh lý biến động về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản bảo đảm được nộp đồng thời với hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm để cơ quan có thẩm quyền đăng ký thực hiện việc chỉnh lý biến động đồng thời với xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo thủ tục do pháp luật quy định”.

b) Quan điểm thứ hai, trong trường hợp bình thường, nghĩa là không thuộc trường hợp xử lý tài sản bảo đảm thì không được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đồng thời với việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, vì các lý do sau đây:

- Thứ nhất, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN có phạm vi điều chỉnh là “việc thu giữ, bán tài sản bảo đảm, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm” (Điều 1). Tiêu đề Điều 12 Thông tư này nêu rõ là “Thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm”. Như vậy, việc áp dụng quy định như quan điểm thứ nhất chỉ áp dụng trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm.

- Thứ hai, theo quy định tại Điều Điều 297 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 23 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, trường hợp biện pháp bảo đảm đăng ký theo quy định thì thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Đây là nội dung quan trọng trong việc bảo đảm quyền của bên nhận bảo đảm đối với người thứ ba.

- Thứ ba, theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP thì thời hạn có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là kể từ thời điểm đăng ký theo quy định đến thời điểm xóa đăng ký biện pháp bảo đảm. Do đó, trường hợp biện pháp bảo đảm chưa được xóa đăng ký thì hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm vẫn còn, điều này dẫn đến hiệu lực đối kháng với người thứ ba vẫn còn.

Như vậy, với quan điểm này, trong trường hợp được nhận lại tài sản bảo đảm (không thuộc trường hượp xử lý tài sản bảo đảm) thì phải thực hiện xóa đăng ký bảo đảm, sau đó mới thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

c) Kiến nghị

Để bảo đảm sự thuận lợi cho các bên trong trường hợp bên bảo đảm vừa nhận lại tài sản bảo đảm vừa thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì pháp luật quy định theo hướng cho phép các bên có quyền yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản khi có văn bản đồng ý của bên nhận bảo đảm (trước khi xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản đó); đồng thời lập hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm với hồ sơ chỉnh lý biến động về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản bảo đảm./.