Điều kiện chủ thể được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

1. Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai, cụ thể:

a) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

b) Cho thuê đất

b1) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

b2) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

2. Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, cụ thể:

a) Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

b) Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

c) Ngoài các điều kiện liên quan đến dự án nêu trên, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Theo quy định tại khoản 2 ĐIều 14 Nghị định số 45/2014/NĐCP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) thì điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau: có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Điều 43 Luật Đầu tư năm 2020, Điều 25, 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư quy định nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư. Mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau: Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức bảo đảm là 3%; Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức bảo đảm là 2%; Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức bảo đảm là 1%. nhà đầu tư được giảm tiền bảo đảm thực hiện dự án trong một số trường hợp theo quy định (trừ các dự án không được áp dụng ưu đãi đầu tư theo quy định tại khoản 5 Điều 15 Luật Đầu tư).

- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Theo quy định tại khoản 3 ĐIều 14 Nghị định số 45/2014/NĐCP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) thì việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây: kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

3. Không thuộc những những trường hợp không được đăng ký tham gia đấu giá

Theo quy định tại khoản 4 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, những người sau đây không được đăng ký tham gia đấu giá:

- Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người tại thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình;

- Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản;

- Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật;

- Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người: Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật.

- Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó.

Vấn đề trao đổi liên quan đến điều kiện người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Tại Khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư năm 2020 về bảo đảm thực hiện dự án đầu tư quy định nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:

- Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;

- Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

- Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.

Khoản 1 Điều 25 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư quy định: Trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 43 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo các quy định trên, việc ký quỹ không cần thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có điều kiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy, có thể hiểu rằng, việc ký quỹ trong trường hợp nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải được thực hiện trước khi nhà đầu tư có quyết định về việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Vậy sau khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì xử lý tiền ký quỹ đã nộp như thế nào để phù hợp với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư năm 2020. Pháp luật về đất đai và pháp luật về đàu tư chưa quy định về vấn đề này.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư năm 2020 thì nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư. Như vậy, nhà đầu tư có hai hình thức lựa chọn: một là ký quỹ, hai là phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Vậy nhưng tại điểm b khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định phải có ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Điều này có nghĩa, nhà đầu tư muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư chỉ được lựa chọn một hình thức là ký quỹ mà không có hình thức thứ hai là có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ.

Để đảm bảo tính đồng bộ giữa các văn bản pháp luật, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét quy định về việc chuyển tiếp trong xử lý tiền ký quỹ đã nộp ở giai đoạn trước khi đấu giá và sau khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Đồng thời, xem xét bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có thể lựa chọn hai hình thức là ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ./.