1. Về thời điểm đóng dấu vào hộ chiếu

Khoản 3 Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam năm 2004 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Theo quy định tại khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở, thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Được sở hữu nhà ở thông qua hình thức:

- Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản);

- Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ  quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, quy định giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

- Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.

- Giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Như vậy, khoản 2 Điều 5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP chỉ quy định “có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu” mà không nêu thời điểm phải có đóng dấu là khi nào để xác định người này có đủ điều kiện để chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở hay không.

2. Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

Khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:

- Trường hợp mua bán nhà ở (không thuộc diện mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua) và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

- Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đã được quy định khá đầy đủ, trong đó có hai trường hợp dẫn chiếu như sau:

Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng quy định “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Đối với trường hợp thừa kế nhà ở, Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định một cách rõ ràng về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong thừa kế. Tuy nhiên, tại Điều 234 Bộ luật Dân sự năm 2015 về Xác lập quyền sở hữu do được thừa kế:”Người thừa kế được xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế theo quy định tại Phần thứ tư của Bộ luật này”; Điều 614 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế: Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại.

3. Thời điểm xác định các điều kiện liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Căn cứ các quy định như viện dẫn, phân tích ở trên, pháp luật chưa quy định cụ thể thời gian xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam – là điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Xét theo thực tế thì các thời điểm có thể xem xét như sau:

- Thời điểm xác lập căn cứ chuyển quyền sở hữu, nghĩa là thời điểm xác lập các hợp đồng (mua, thuê mua nhà ở thương mại; mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền), giai đoạn này đã phải xem xét điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nếu đủ điều kiện thì các bên mới giao kết hợp đồng.

- Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Giai đoạn này bên nhận chuyển quyền xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở.

- Đối với trường hợp thừa kế, việc xem xét điều kiện từ thời điểm mở thừa kế (đã phát sinh các quyền và nghĩa vụ của người thừa kế) hoặc thời điểm phân chia di sản thừa kế.

Để chứng minh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì hộ chiếu phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu. Với việc chưa quy định cụ thể thời điểm xác định điều kiện được sở hữu nhà ở như phân tích ở trên, dẫn đến khó khăn trong xác định thời điểm có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vì người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải lúc nào cũng có điều kiện để trở về Việt Nam. Trường hợp trên giấy tờ nhập cảnh có thể hiện (có đóng dấu nhập cảnh) người này đã nhập cảnh vào Việt Nam vào các thời điểm trước hoặc sau các thời điểm liên quan đến chuyển quyền  sở hữu nhà ở thì có được xem là đủ điều kiện “được nhập cảnh vào Việt Nam” không?

Để thống nhất trong áp dụng pháp luật, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền có quy định, hướng dẫn cụ thể về thời điểm xem xét người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể là xác định thời điểm được nhập cảnh vào Việt Nam./.