1. Quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo quy định tại khoản 3 và 4 Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014),  Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm 02 đối tượng, đó là: (1) Công dân Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài; (2) Người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

2. Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

a) Điều kiện sở hữu nhà ở

- Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

- Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014, gồm:

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

+ Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây: Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

b) Giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở

Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CPngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

+ Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

+ Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

 c) Cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở

ĐIều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định: “1. ... người Việt Nam định cư ở nước ngoài,... có giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp (tuân thủ điều kiện và hình thức) theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan (bao gồm cả nhà ở được đầu tư xây dựng theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong các dự án quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở) và có giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được công nhận quyền sở hữu nhà ở mà phải thực hiện quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 78 của Nghị định này.

4. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở; trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở.”.

d)  Giải quyết trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp này được giải quyết theo quy định tại khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 78 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:

- Ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở.

- Việc bán, tặng cho nhà ở được thực hiện khi có các giấy tờ theo quy định sau đây:

+ Có hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam;

+ Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa kế theo quy định của Luật Nhà ở và Điều 72 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận);

+ Có văn bản ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định của pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở.

- Trình tự, thủ tục mua bán, tặng cho nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

- Trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một trong các trường hợp sau đây:

+ Các bên thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

+ Các bên thống nhất thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị.

3. Quyền sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước

a) Quyền sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước theo quy định của pháp luật đất đai

Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch là đối tượng sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Theo Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì:

- Trường hợp Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và có các quyền, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; được chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa; thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.

- Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Việc giải quyết cụ thể như sau:

+ Trường hợp tất cả đối tượng thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế. Nếu chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

+ Trường hợp có người thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo phương thức chuyển nhượng hoặc được tặng cho, nếu chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

+ Trong trường hợp người thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

b) Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã có quyền sử dụng đất ở mà không thuộc trường hợp sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013

Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp người gốc Việt Nam nhưng đang định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.

Như vậy, đối với đất ở thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Trên thực tế, không ít các trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã có quyền sử dụng đất ở trong thời gian sinh sống tại Việt Nam (nghĩa là có quyền sử dụng đất ở trước thời điểm xuất cảnh định cư ở nước ngoài). Tuy nhiên, pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan hiện hành cũng không quy định về việc chấm dứt quyền sử dụng đất ở (nếu không thuộc các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai) đối với những trường hợp này. Do đó, theo quan điểm của tác giả, họ vẫn có quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước khi định cư ở nước ngoài./.