Theo đó, xác định giá khởi điểm để đấu giá cho thuê quyền khai thác tài sản kết cấu hạ tầng (trừ tài sản quy định tại Điều 6 và Điều 8 của Thông tư này) như sau:

Giá khởi điểm để đấu giá cho thuê quyền khai thác tài sản kết cấu hạ tầng là giá ban đầu thấp nhất khi đấu giá cho thuê quyền khai thác tài sản kết cấu hạ tầng (không bao gồm chi phí bảo trì tài sản kết cấu hạ tầng).

Giá khởi điểm để đấu giá cho thuê quyền khai thác tài sản kết cấu hạ tầng là giá thu cố định, giá thu biến đổi được xác định theo phương pháp chi phí, trong đó, giá thu cố định, giá thu biến đổi hàng năm được xác định như sau:

1. Giá thu cố định:

Giá thu cố định hàng năm bằng (=) Giá trị hao mòn hoặc khấu hao tài sản hàng năm cộng (+) Tiền trả nợ gốc, lãi vay hàng năm (nếu có) cộng (+) Chi phí phục vụ quản lý, khai thác tài sản hàng năm.

Trong đó:

- Giá trị hao mòn hoặc khấu hao tài sản hàng năm: Được xác định theo hướng dẫn của Bộ Tài chính về chế độ hao mòn hoặc khấu hao tài sản.

-  Tiền trả nợ gốc, lãi vay hàng năm: Được xác định trên cơ sở hiệp định hoặc hợp đồng cho vay để đầu tư, xây dựng tài sản kết cấu hạ tầng. Trường hợp tiền trả nợ gốc và lãi vay đã được tính trong giá trị hao mòn hoặc khấu hao tài sản thì phải trừ phần giá trị này đã được tính trong hao mòn hoặc khấu hao tài sản.

-  Chi phí phục vụ quản lý, khai thác của đối tượng quản lý (bên cho thuê) tài sản phù hợp theo từng loại tài sản gồm:

+  Chi phí nhân viên quản lý bao gồm các khoản phải trả cho người quản lý như tiền lương, các khoản phụ cấp, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp và kinh phí công đoàn của đối tượng quản lý khai thác tài sản. Việc xác định chi phí tiền lương cho nhân viên quản lý thực hiện theo quy định của pháp luật về tiền lương và các văn bản pháp luật khác có liên quan tương ứng đối với từng loại tài sản kết cấu hạ tầng.

+  Chi phí vật liệu xuất dùng cho công tác quản lý như văn phòng phẩm, chi phí sửa chữa tài sản cố định, máy móc, thiết bị, công cụ, dụng cụ...

+ Chi phí đồ dùng văn phòng dùng cho công tác quản lý.

+ Chi phí khấu hao hoặc hao mòn tài sản cố định dùng chung như: Nhà cửa làm việc của các phòng ban, kho tàng, vật kiến trúc, phương tiện vận tải, truyền dẫn, máy móc thiết bị quản lý dùng trong văn phòng (nếu có).

+ Thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật.

+ Tiền thuê đất (nếu có).

+ Chi phí dịch vụ mua ngoài phục vụ cho bộ phận quản lý như: chi phí điện, nước, điện thoại...; chi phí tư vấn khảo sát, xây dựng phương án cho thuê, chuyển nhượng (nếu có).

+ Chi phí bằng tiền khác ngoài các chi phí đã nêu trên như: chi phí hội nghị, công tác phí, tàu xe, khoản chi cho lao động nữ, chi nộp phí tham gia hội nghị và chi phí hợp lý, hợp lệ khác liên quan đến việc quản lý tài sản kết cấu hạ tầng.

Trong các khoản chi phí phục vụ quản lý, khai thác, khoản chi nào đã có hệ thống định mức kinh tế - kỹ thuật, chế độ chính sách do cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc pháp luật quy định (thuế, kế toán, thống kê và các pháp luật có liên quan) và có giá của Nhà nước quy định thì tính theo các quy định đó; khoản chi nào chưa có hệ thống định mức kinh tế - kỹ thuật và các nguyên tắc mua sắm, chi tiêu thì thủ trưởng cơ quan, đơn vị có trách nhiệm quản lý khai thác phê duyệt và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

Đối với các chi phí hình thành lên giá thu cố định, trường hợp liên quan đến nhiều sản phẩm, nhiệm vụ, công việc khác nhau mà không thể tách riêng ra được như khấu hao, hao mòn tài sản; tiền lương, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp và kinh phí công đoàn; chi phí phục vụ quản lý, khai thác... thì cần tập hợp và phân bố theo tiêu thức thích hợp phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan cho từng sản phẩm hoặc nhiệm vụ.

2. Giá thu biến đổi

Giá thu biến đổi được xác định theo tỷ lệ phần trăm (%) của doanh thu khai thác tài sản kết cấu hạ tầng cho thuê hàng năm. Tỷ lệ phần trăm (%) tối thiểu được xác định trên cơ sở đề nghị của cơ quan quản lý nhà nước, đối tượng được giao quản lý tài sản kết cấu hạ tầng theo quy định tại Điều 5 Nghị định quy định việc quản lý, sử dụng và khai thác tài sản kết cấu hạ tầng. Tỷ lệ phần trăm (%) khi xác định giá cho thuê được xác định trên cơ sở đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu giá và pháp luật liên quan.

3. Trường hợp nguồn thu từ việc khai thác tài sản kết cấu hạ tầng thực tế hàng năm trước thời điểm cho thuê (trong 03 năm liền kề đối với tài sản kết cấu hạ tầng đã khai thác trên 3 năm, trong thời gian khai thác thực tế đối với tài sản kết cấu hạ tầng khai thác dưới 3 năm tính đến thời điểm cho thuê) thấp hơn giá thuê dự kiến theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 5 thì việc xác định giá thuê căn cứ theo thực tế khai thác từng tài sản và được quy định trong đề án cho thuê.