1. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Luật Đất đai năm 2013 đã đề cập đến nội dung này và xác định đây là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất (khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Tuy nhiên, Luật chưa đưa ra khái niệm để giải thích. Thực tiễn áp dụng pháp luật, trong một số trường hợp còn sự nhập nhằng, nhầm lẫn giữa 02 khái niệm: góp vốn bằng quyền sử dụng đất và góp tài sản (bằng quyền sử dụng đất) trong hợp đồng hợp tác được đề cập tại Điều 504 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nêu rõ khái niệm “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất” tại khoản 23 Điều 3: “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành giá trị tài sản trong vốn điều lệ của doanh nghiệp, bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập”. Quy định này tương thích với khai niệm “góp vốn” tại khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020: “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ vào công ty đã được thành lập”.

- Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 về nhận quyền sử dụng đất thì chỉ có tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm e khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013).

Kế thừa quy định trên, Điều 30 dự thảo Luật sửa đổi về nhận quyền sử dụng đất cũng quy định tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm h khoản 1). Tương ứng với quy định này, Điều 38 dự thảo Luật sửa đổi quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản; Điều 45 dự thảo Luật sửa đổi quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ tổ chức kinh tế liên doanh.

- Đặc biệt, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một trong 02 phương thức tích tụ đất nông nghiệp được quy định tại khoản 2 Điều 186 dự thảo (02 phương thức gồm: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp).

Khoản 47 Điều 3 dự thảo quy định: Tích tụ đất nông nghiệp là việc tăng diện tích đất nông nghiệp của người sử dụng đất để tổ chức sản xuất thông qua phương thức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

 - Mặc dù tại Điều 30 của dự thảo quy định tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng tại khoản 8 Điều 170 dự thảo về hạn mức giao đất nông nghiệp có quy định diện tích đất nông nghiệp của cá nhân do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác thì không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp (“Diện tích đất nông nghiệp của cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều này”). Quy định như vậy là không hợp lý và mâu thuẫn với Điều 30 dự thảo (chỉ quy định tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất). Do đó, tại khoản 8 Điều 170 dự thảo bỏ cụm từ “nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác”.

2. Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất

- Nội dung này được đề cập ‘mới’ tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). ‘Mới’ nhưng vấn đề này không ‘mới’ vì thực tế đã có, đã tồn tại và được quy định, thực hiện theo Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư với hình thức là ‘hợp đồng hợp tác” và ‘hợp đồng hợp tác kinh doanh”.

 Điều 504 Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng hợp tác: Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm. Hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản.

Khoản 14 Điều 3, Điều 27 Luật Đầu tư năm 2020 thì “Hợp đồng hợp tác kinh doanh (gọi là hợp đồng BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm theo quy định của pháp luật mà không thành lập tổ chức kinh tế. Hợp đồng BCC được ký kết giữa các nhà đầu tư trong nước thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng BCC được ký kết giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài hoặc giữa các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Các bên tham gia hợp đồng BCC thành lập ban điều phối để thực hiện hợp đồng BCC. Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của ban điều phối do các bên thỏa thuận)”.

Khoản 27 Điều 3 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, chủ thể khác mà không làm thay đổi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất”.

Như vậy, tương thích với quy định chung tại Bộ luật Dân sự và Luật Đầu tư, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cụ thể hóa, làm rõ khái niệm và các nội dung liên quan đến hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất.

- Trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của những người sử dụng đất, chỉ có điểm h khoản 2 Điều 40 dự thảo về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định “Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: “h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, góp quyền sử dụng đất với cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh”.

Như vậy, từ khoản 2 Điều 40 dự thảo có thể hiểu: Chỉ có cá nhân có quyền góp quyền sử dụng đất với cá nhân (cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài) để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Vậy còn các chủ thể sử dụng đất khác (tổ chức) thì như thế nào? trong các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất không thấy đề cập và liệu có mâu thuẫn với khái niệm hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất tại khoản 27 Điều 3 dự thảo Luật? Vấn đề này cần được làm rõ tại Luật Đất đai (sửa đổi).

- Quy định “góp quyền sử dụng đất” còn quy định tại Điều 191 dự thảo về đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn. Tại khoản 4 Điều này quy định: “Tổ chức, cá nhân được góp quyền sử dụng đất để xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ. Việc tự nguyện góp quyền sử dụng đất, bồi thường hoặc hỗ trợ do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đó tự thỏa thuận. Việc điều chỉnh lại quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 210 của Luật này”.

Điều 210 dự thảo về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai. Theo đó, góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực đất nhất định trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Các trường hợp góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai được thực hiện trong các trường hợp sau đây: tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông trong đô thị.

Như vậy, dự thảo Luật đề cập đến khái niệm “Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất” và về nội dung thì cụ thể bằng quyền, nghĩa vụ của của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với cụm từ “góp quyền sử dụng đất”. Ngoài ra, dự thảo đề cập “góp quyền sử dụng đất” nhưng không phải với mục đích hợp tác sản xuất, kinh doanh mà để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn, điều chỉnh lại đất đai. Để làm rõ những khái niệm này, dự thảo cần giải thích rõ việc “góp quyền sử dụng đất” không nhằm mục đích hợp tác sản xuất, kinh doanh.

- Điều 185 dự thảo về tập trung đất nông nghiệp quy định các phương thức tập trung đất nông nghiệp, gồm: Dồn điền, đổi thửa; thuê quyền sử dụng đất; hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất.

Khoản 43 Điều 3 dự thảo quy định: “Tập trung đất nông nghiệp là việc tăng diện tích đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất thông qua phương thức hợp tác, chuyển đổi hoặc thuê quyền sử dụng đất của người khác mà không làm mất đi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất”.

Phương thức tập trung đất nông nghiệp bằng hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất và trường hợp góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai được quy định tại Điều 210 của dự thảo có thống nhất? Tập trung đất nông nghiệp không làm mất đi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và nhằm mục đích hợp tác sản xuất, kinh doanh; góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai được quy định tại Điều 210 có thể dẫn đến việc điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của người góp quyền trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Luật Đất đai sửa đổi cần xem xét thêm nội dung này để tạo sự thống nhất trong quy định.

Từ những vấn đề đã phân tích, tác giả góp ý một số nội dung cụ thể tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm hoàn thiện các quy định liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất và hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất./.