TÓM TẮT: Đấu giá bất động sản ở nước ta là một chế định tồn tại lâu dài, là phạm trù nhỏ trong một tổng thể quy định về đấu giá tài sản nói chung; tuy nhiên, thời gian gần đây các quy định về đấu giá bất động sản nói riêng và đấu giá tài sản nói chung chưa cụ thể hóa nhiều trường hợp về các nội dung năng lực chủ thể tham gia đấu giá, mức đặt cọc, về việc cấm và hạn chế tham gia đấu giá, bỏ cọc…Chính những những hạn chế này trong quy định của pháp luật dẫn đến việc thực thi pháp luật về đấu giá bất động sản trên thực tế gặp nhiều vướng mắc, gây rủi ro cho các chủ thể liên quan trong thời gian qua. Bài viết nghiên cứu về một số hạn chế, bất cập về đấu giá bất động sản trong quá trình thực thi và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đấu giá bất động sản tại Việt Nam.

Từ khóa: Đấu giá; Bất động sản; Pháp luật.

1. ĐẶT VẤN ĐỀ

Đấu giá là một trong những hình thức mua bán tài sản phổ biến trong nền kinh tế thị trường và là hình thức bán tài sản công khai, minh bạch, hiệu quả. Hoạt động đấu giá bất động sản đã được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật có liên quan. Về cơ bản, pháp luật về đấu giá bất động sản đã đã tạo được khung pháp lý bao quát toàn diện về hoạt động đấu giá; Tuy nhiên, qua thực tiễn tiễn cho thấy, pháp luật về đấu giá vẫn còn một số hạn chế, vướng mắc cần khắc phục nhằm bảo đảm tính thống nhất của pháp luật, nâng cao chất lượng, hiệu quả của pháp luật và tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động đấu giá tại Việt Nam. Việc nghiên cứu pháp luật về đấu giá bất động sản, từ đó đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật trong đấu giá bất động sản là rất cần thiết ở Việt Nam hiện nay.

2. NỘI DUNG

2.1. Khái quát về đấu giá bất động sản

Đấu giá, (auction) “là phương pháp bán hàng hóa và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng”[1]. Theo pháp luật Việt Nam, tại Khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, đấu giá “là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật Đấu giá tài sản”. Bất động sản (real estate"hay"real property) hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa, bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất[2]. Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có bất kỳ quy định nào đưa ra trực tiếp về khái niệm bất động sản; tuy nhiên, tại Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định:“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”; qua đó, chúng ta có thể hiểu rằng bất động sản là một dạng tài sản. Bên cạnh đó, tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các loại tài sản được coi là bất động sản, gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật[3]; theo đó, những loại bất động sản mà chúng ta thường gặp bao gồm đất đai, nhà, công tình xây dựng gắn liền với đất. Như vậy, mặc dù không có khái niệm, định nghĩa cụ thể về bất động sản nhưng thông qua những quy định nêu trên thì ta có thể hiểu bất động sản chính là một dạng tài sản gồm có những loại thường gặp như đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

2.2. Một số hạn chế, bất cập về quy định đấu giá bất động sản và nguyên nhân

2.2.1. Một số hạn chế, bất cập về quy định đấu giá bất động sản

Pháp luật Việt Nam về đấu giá bất động sản quy định khá cụ thể về hoạt động đấu giá bất dộng sản; đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động đấu giá bất động sản; đồng thời là chủ trương đúng đắn cho cho xu hướng chống thất thu ngân sách Nhà nước và đảm bảo công bằng, công khai minh bạch cho các chủ thể liên quan; Tuy nhiên, trong quá trình thực thi, vẫn còn một số bất cập và hạn chế như: quy định về tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất. Theo Điều 4 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định về tài sản đấu giá, bao gồm 15 loại tài sản bắt buộc phải tài sản phải bán qua đấu giá[4]; theo đó, tại Điểm c Khoản 1 Luật Đấu giá tài sản năm 2006 quy định: “Tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Nội dung này được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013, theo đó, tài sản là quyền sử dụng đất phải đấu giá là 08 trường hợp[5]; Việc quy định này quá rộng, khó khả thi và khó thực hiện trong thực tiễn; Do vậy, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)[6]chỉ quy định 03 trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất[7]. Theo tác giả, việc quy định với 03 trường hợp tại Điều 126 dự thảo Luật Đất đai là phù hợp và có tính khoa học. Quy định này nêu rõ được các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện đối với đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện để tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; tuy nhiên cũng cần phải làm rõ một số nội dung còn hạn chế, như: quy định rõ thế nào là “dự án đô thị”? Phân biệt rõ các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại”? Xem xét lại tính khả thi của quy định về điều kiện đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại điểm d, khoản 3, Điều 126, dự thảo Luật Đất đai[8]. Một bất cập lớn trong việc đấu giá quyền sử dụng đất đó là quy định về giá đất và định giá đất. Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo quy đinh tại  Điểm c, Khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20%-30% khung giá đất thị trường. Giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm. Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trường tại địa phương[9]. Điều này đã dẫn đến bất cập khi đấu giá quyền sử dụng đất. Những bất cập, thiếu minh bạch trong việc quy định giá đất và xác định giá đất không sát giá thị trường là kẽ hở cho tiêu cực, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Do vậy, trong Dự thảo sửa đổi Luật đất đai tới, cần quy định rõ về bảng giá đất và cách thức cụ thể xác định giá đất, theo đó việc quy định “Bảng giá đất phải mang hơi thở của cuộc sống và nó có sức sống tiềm tàng để khơi dậy tiềm năng có được từ đất đai chứ không nên chỉ khô cứng trên bàn giấy, bởi khung giá đất trên thị trường cần đáp ứng các quy luật của thị trường. Nó phải phản ánh được hơi thở của cuộc sống đối với môi trường đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp trong thời kỳ hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế hiện nay và cần quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường đồng thời giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực. Việc xác định giá đất theo thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách Nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan[10]. Theo tác giả, đây là quan điểm khoa học, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, bởi vì vấn đề xác định giá đất, khung giá đất là một trong những điểm nghẽn cần sớm được tháo gỡ; Có như vậy, việc đấu giá bất động sản mới được minh bạch, hiệu quả và đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên tham gia. Bên cạnh đó, còn một số, hạn chế, khó khăn khi nhà nước cho thuê đất thông qua đấu giá, cụ thể: trên thực tế tồn tại tình trạng vi phạm quy định về đấu giá bất động sản, Có trường hợp, mặc dù pháp luật đã quy định rõ trường hợp đất sử dụng cho dự án kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, nhưng trên thực tế, có cơ quan Nhà nước “cố tình” không tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất hoặc nhiều dự án bất động sản, nhà đầu tư đã đấu giá thành công nhưng chưa được bàn giao mặt bằng, như vụ ở Huyện Tân lạc, tỉnh Hòa bình năm 2022, người tham gia đấu giá trúng đấu giá quyền thuê đất theo Quyết định số 1839/QĐ-UBND ngày 2  tháng 8  năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hòa Bình, đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền vào ngân sách Nhà nước sau khi trúng đấu giá nhưng đến nay, người tham gia vẫn chưa được bàn giao đất để thực hiện quyền sử dụng đất[11]. Bên cạnh đó, còn xảy ra tình trạng bỏ cọc và móc nối, dìm giá ở nhiều địa phương. Điển hình là vụ đấu giá đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức), cả 4 công ty đấu giá 4 lô đất với số tiền 37.346 tỷ đồng, diện tích hơn 30.014m2 (tính ra giá bình quân hơn 2,4 tỷ đồng/m2) đều bỏ cọc, số tiền cọc hơn 1.051 tỷ đồng. Ban đầu là 2 doanh nghiệp nộp đơn bỏ cọc, 2 doanh nghiệp còn lại cũng nộp đơn nhưng xin trình bày hoàn cảnh và chậm nộp cũng như rải đều số tiền cùng thời gian...Tuy nhiên, ngay cả lúc cơ quan thuế quyết định cưỡng chế thì ngay trong tài khoản ngân hàng của cả 2 công ty đều... không có tiền[12]; Hoặc vụ “'có dấu hiệu móc nối': 'Đất vàng' vẫn được đấu giá” gây xôn xao dư luận ở Bình Phước. Đó là dự án Trung tâm thương mại Chơn Thành (Bình Phước) được Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản và Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Chơn Thành đưa ra đấu giá, với kết quả chưa được công bố chính thức và có đơn khiếu nại của nhiều người. Sau khi có đơn khiếu nại, Ủy ban nhân dân huyện Chơn Thành đã có văn bản gửi Sở Tư pháp tỉnh Bình Phước đề nghị giải quyết khiếu nại liên quan việc đấu giá, tạm dừng tổ chức đấu giá với lý do có văn bản "tố" rằng trung tâm đấu giá đã không nhận hồ sơ, có dấu hiệu "móc nối" của một nhóm tổ chức vì lợi ích riêng. Cụ thể, Công ty TNHH  Đ.Đ (huyện Chơn Thành) cho biết đã chuyển hơn 34,8 tỉ đồng (tương đương 15% của giá khởi điểm 232 tỉ đồng, có phiếu xác nhận của ngân hàng) vào tài khoản của trung tâm đấu giá vào ngày 3-11 theo đúng quy chế nhưng trung tâm này đã từ chối tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá của doanh nghiệp này; dù trong khi Công ty Đ.Đ nộp tiền xin tham gia đấu giá nhưng không được nhận hồ sơ thì trung tâm này vẫn nhận hồ sơ của một số doanh nghiệp khác[13].

2.2.2. Nguyên nhân của hạn chế, bất cập về quy định đấu giá bất động sản

Thực tiễn cho thấy, hoạt động đấu giá bất động sản hiện nay còn nhiều hành vi vi phạm pháp luật. Theo tác giả, những vi phạm trên chủ yếu do các nguyên nhân sau:

Thứ nhất, quy định chủ thể tham gia đấu giá tài sản là bất động sản chưa cụ thể về năng lực chủ thể; Pháp luật chưa quy định rõ phải đánh giá năng lực đảm bảo điều kiện tham gia đấu giá bao gồm cả năng lực kinh nghiệm và năng lực tài chính; Hơn nữa, Luật Đấu giá năm 2016 chưa có quy định cụ thể về tình trạng pháp lý và lịch sử thực hiện dự án sử dụng đất của các chủ thể tham gia đấu giá. Thứ hai, số tiền đặt trước để tham gia đấu giá quy định trong khoảng từ 5-20% giá khởi điểm; do vậy, giá trị mất cọc không cụ thể để đủ sức chế tài đối với các trường hợp bỏ cọc, không thực hiện nghĩa vụ tài chính hay cố tình đấu giá khống, gây nhiễu loạn thị trường nhằm trục lợi vẫn diễn ra. Thứ ba, biện pháp xử phạt do chậm tiến độ thực hiện dự án bất động sản không đủ sức răn đe, mức xử phạt còn quá thấp. Do vậy, nhiều năm qua nhiều dự án bất động sản tại các vị trí đắc địa hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chỉ giữ đất, xử lý phương án tài chính và duy trì chờ đất lên giá để đầu cơ. Thứ tư, về việc niêm yết đấu giá tài sản còn hạn chế, cần cụ thể và công khai minh bạch hơn về loại báo đăng, số lượng bài báo đăng và thời gian đăng cách nhau bao lâu là hiệu quả và thích hợp với thực tiễn.

2.3. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá bất động sản

Một là, về chủ thể tham gia đấu giá tài sản là bất động sản, cần quy định bổ sung việc thẩm tra năng lực của pháp nhân tham gia đấu giá: năng lực kinh nghiệm, tài chính và lịch sử vi phạm pháp luật về bất động sản. Cụ thể, đối với nội dung năng lực kinh nghiệm và lịch sử vi phạm pháp luật về đất đai: Bổ sung nội dung thẩm tra năng lực của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá bằng cách chứng minh năng lực kinh nghiệm đã từng thực hiện dự án có sử dụng đất, lịch sử thực hiện dự án (đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, đảm bảo tiến độ nộp tiền sử dụng đất, đảm bảo quy trình, mục tiêu thực hiện dự án đúng pháp luật,…); lịch sử vi phạm Pháp luật về đất đai (bao gồm: Sử dụng đất sai mục đích, chậm nộp tiền sử dụng đất, chậm đưa dự án sử dụng đất vào thực hiện và một số sai phạm khác…); Đối với nội dung năng lực tài chính: có xác nhận số dư tài khoản đến thời điểm tham gia đấu giá không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án (căn cứ tổng mức đầu tư dự kiến tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án). Số dư này được yêu cầu Ngân hàng khoá lại cho đến khi hoàn tất các thủ tục đấu giá; đến hết thời gian đấu giá có kết quả, nếu chủ thể tham gia không vi phạm các quy định về đấu giá (có giấy xác nhận của đơn vị tổ chức đấu giá) thì Ngân hàng sẽ mở khoá, hoàn trả số tiền cho chủ tài khoản để sử dụng.

Hai là, về mức tiền đặt trước và hình thức xử lý tiền đặt trước để tham gia đấu giá:  cần quy định rõ ràng về mức đặt trước chặt chẽ hơn và khoảng cách ngắn lại: Hiện nay, tại Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản quy định về người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá; như vậy, việc xác định mức đặt trước do đơn vị quản lý tài sản được quyền quyết định số tiền đặt trước trong khoảng từ 5 đến 20%. Ngoài ra, việc đưa ra khoảng cách đối với số tiền đặt trước thông thường còn phụ thuộc vào giá trị khởi điểm cao hay thấp; Do vậy, theo tác giả, cần quy định rõ ràng về mức đặt trước chặt chẽ hơn và khoảng cách ngắn lại; chẳng hạn: tối thiểu 10% và tối đa 20%; hoặc theo quy mô dự án càng lớn mức đặt trước càng cao; hơn nữa, việc quy định lại khoảng cách số tiền đặt trước còn hạn chế xảy ra các vấn đề tiêu cực trong công tác xác định mức đặt trước và việc móc nối giữa đơn vị quản lý tài sản và đối tượng tham gia đấu giá tài sản. Theo tác giả, chỉ như vậy, khi xử lý số tiền đặt trước bổ sung ngân sách nhà nước theo quy định mới đủ sức chế tài các nhà đầu tư không có năng lực tài chính thực sự tham gia đấu giá nhằm trục lợi.

Ba là, cần bổ sung quy định cụ thể về chế tài xử lý đối với các trường hợp cố tình không thực hiện quy định của nhà nước về đấu giá như không giao hoặc chậm giao tài sản khi trúng đấu giá hoặc không thực hiện đấu giá đối với các dự án bất động buộc phải đấu giá; Xử lí nghiêm các trường hợp móc nối, dìm giá bất động sản trong đấu giá, cụ thể xử lý nghiêm theo quy định đối với các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền quản lý tài sản, cán bộ, công chức, viên chức có hành vi vi phạm, tiếp tay, bao che cho hành vi vi phạm về đấu giá tài sản; Đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, bỏ cọc sẽ phải nộp một khoản phạt bằng số tiền đặt trước; nếu không thực hiện sẽ cưỡng chế số tiền tạm khoá tại tài khoản ngân hàng nói trên. Có như vậy mới đủ sức răn đe các hành vi vi phạm trong đấu giá bất dộng sản hiện nay.

Bốn là, cần quy định về niêm yết công khai minh bạch thông tin về đấu giá bất động sản. Cụ thể: cần quy định việc đấu giá bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải thông báo công khai ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản; mỗi lần thông báo công khai cách nhau ít nhất 02 ngày làm việc. Cần quy định rõ báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc địa phương. Mục đích của nội dung này nhằm đảm bảo mức độ công khai, minh bạch ngày càng tốt hơn trong công tác tổ chức đấu giá, đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia đấu giá bất động sản.

3. KẾT LUẬN

Qua nghiên cứu, có thể thấy quy định về đấu giá bất động vẫn còn tồn tại một số hạn chế, bất cập; Do vậy, cần thiết phải có các giải pháp mang tính tổng thể để hoàn thiện các quy định của các văn bản pháp luật liên quan. Việc nghiên cứu chỉ ra những hạn chế, bất cập nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong giai đoạn hiện nay, tạo môi trường pháp lý minh bạch, ổn định; tăng thêm tính hiệu quả của công tác quản lý, giám sát và nâng cao chất lượng đấu giá bất động sản.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

2. Chính phủ (2022), Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo Tờ trình số 473/TTr-CP ngày 05/12/2022 của Chính phủ.

3. TS.Vũ Kim Hạnh Dung, ThS Trần Quốc Đạt (2022), Pháp luật đất đai về đấu giá bất động sản: Thực trạng và các giải pháp tổng thể; Tạp chí Tòa án Việt Nam https://tapchitoaan.vn/phap-luat-dat-dai-ve-dau-gia-bat-dong-san-thuc-trang-va-cac-giai-phap-tong-the6919.html; Truy cập ngày 16/3/2013.

4. PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2013), Những tồn tại, bất cập về giá đất, định giá đất hiện nay; Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam; https://reatimes.vn/mot-so-y-kien-gop-y-sua-doi-luat-dat-dai--20201224000014842.html; Truy cập ngày 8/4/2023.

5. Quốc Phong (2022), https://congan.com.vn/an-ninh-kinh-te/ca-4-cong-ty-deu-bo-coc-hon-1051-ty-dong_133633.html; Truy cập ngày 20/3/2023.

6. Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự.

7. Quốc hội (2016), Luật Đấu giá tài sản.

8. Quốc hội (2013), Luật Đất đai.

9. Quốc hội (2023), Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi lần 2): cho phép nhà đầu tư lựa chọn cơ chế tạo lập quỹ đất. https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=73823; Truy cập ngày 9/4/2023.

10. Bá Sơn (2020), https://tuoitre.vn/vu-co-dau-hieu-moc-noi-dat-vang-van-duoc-dau-gia-20201107103026397.htm; Truy cập ngày 20/3/2023.