1. Thời điểm thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Vấn đề trao đổi:

- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì thời điểm được thực hiện là khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận. Vậy trường hợp để thừa kế (lập di chúc) thì có yêu cầu phải có Giấy chứng nhận không? Điều luật chưa quy định rõ đối với trường hợp này (chỉ quy định trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất). Vì hình thức văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực nên nếu áp dụng pháp luật công chứng thì phải có Giấy chứng nhận (điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 quy định hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó). Tuy nhiên, để rõ ràng, pháp luật đất đai cần quy định điều kiện liên quan đến Giấy chứng nhận trong trường hợp lập di chúc đối với quyền sử dụng đât.

- Về thời điểm liên quan đến thực hiện nghĩa vụ tài chính: Có quan điểm cho rằng: yêu cầu phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chỉ áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho vì quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ lệ phí trước bạ nếu chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác (trừ trường hợp tặng cho nhà, đất giữa các đối tượng: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau) thì phải nộp đủ số lệ phí trước bạ còn nợ trước khi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho.

Tuy nhiên, Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”. Để xác định có những nghĩa vụ tài chính nào, căn cứ khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai năm 2013 quy định các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; c) Thuế sử dụng đất; d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Như vậy, nghĩa vụ tài chính bao gồm các khoản nêu trên. Trong đó, có lệ phí trước bạ, nói cách khác, lệ phí trước bạ là một trong những nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Chính vì vây, khi xác định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì phải là “thực hiện xong nghĩa vụ tài chính”.

2. Nghĩa vụ thực hiện các thủ tục của người sử dụng đất khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất

- Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải làm đầy đủ thủ tục theo quy định pháp luật; thực hiện đăng ký biến động (được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký) trong thời hạn không quá 30 ngày tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế (khoản 2 Điều 107; điểm a khoản 4 và khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013).

- Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì việc thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Vấn đề trao đổi: Khi làm thủ tục về thừa kế, có 02 loại văn bản là khai nhận di sản (áp dụng khi người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản), hoặc thỏa thuận phân chia di sản (Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản). Theo quy định tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn đăng ký biến động đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất không quá 30 ngày được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Như vậy, việc sử dụng cụm từ “phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế” có thể dẫn đến cách hiểu là điều luật không đề cập đến trường hợp khai nhận di sản. Do đó, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền cần khái quát nội dung trên để bao hàm các trường hợp khai nhận và thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

3. Trường hợp không có người nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 thì việc thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế. Việc thu hồi đất dựa trên căn cứ sau đây: Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó.

Vấn đề trao đổi:

- Điều 622 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản không có người nhận thừa kế: “Trường hợp không có người thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc có nhưng không được quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản thì tài sản còn lại sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản mà không có người nhận thừa kế thuộc về Nhà nước”.

Chiếu theo quy định của Bộ luật Dân sự thì tài sản không có người nhận thừa kế bao gồm các trường hợp: không có người thừa kế; có người thừa kế nhưng không được quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản. Trong khi đó, Luật Đất đai chỉ quy định thu hồi đất đối với trường hợp cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.

- Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013, một trong  những giấy tờ chứng minh cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế là văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế. Vậy trường hợp người để thừa kế có nhiều nơi thường trú, hoặc không có nơi thường trú, hoặc nơi thường trú không đồng thời với nơi có di sản là quyền sử dụng đất, hoặc trường hợp người đó định cư ở nước ngoài thì như thế nào? Từ vấn đề nêu trên, có thể tham khảo quy định tại Điều 18 Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng về nêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản. Theo đó, việc niêm yết thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản; trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó; trường hợp di sản có bất động sản thì việc niêm yết được thực hiện thêm tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.

Để thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật, kiến nghị các cơ quan cơ thẩm quyền cần xem xét điều chỉnh quy định liên quan đến trường hợp không có người nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại Luật Đất đai phù hợp với Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan./.