1. Nguyên tắc tự do thỏa thuận

Hiến pháp năm 2013 khẳng định “Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng (khoản 2 Điều 14). Trên cơ sở của Hiến pháp, trong quan hệ dân sự, quyền của pháp nhân và cá nhân được tôn trọng với nguyên tắc tự do cam kết, tự do thỏa thuận, cụ thể Điều 3 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“1. Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản.

2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

3. Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.

4.Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

5. Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự”.

Cần chú ý rằng, Hiến pháp và Bộ luật Dân sự đều quy định các quyền trên “bị hạn chế theo quy định của luật”, “không vi phạm điều cấm của luật”, điều đó có nghĩa là chỉ quy định cấm của Luật, chứ không phải là “pháp luật” nói chung. Nguyên tắc trong Bộ luật Dân sự có tính định hướng cho toàn bộ các quan hệ được điều chỉnh theo pháp luật dân sự.

Trong quan hệ hợp đồng, giao dịch, có những vấn đề pháp luật không quy định cụ thể vì tôn trọng nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nhưng cần phải “không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”, “không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”.

Về mặt định hướng, quy định pháp luật là như trên, nhưng trong thực tế, nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận đã được cố tình “vận dụng” trong nhiều trường hợp liên quan đến hợp đồng, giao dịch, nhất là vấn đề về thỏa thuận giá cả trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản để trốn thuế, dẫn đến việc thất thu thuế của Nhà nước mà khó có cơ sở để xác định được hành vi vi phạm; hoặc các bên thỏa thuận hủy hợp đồng, giao dịch đã ký kết và sau đó tiến hành ký kết hợp đồng, giao dịch tiếp với người khác để thực hiện mục đích chuyển nhượng tài sản qua nhiều lần mà không phải nộp thuế.

Thực tế này đã được ghi nhận trong các báo cáo của các cơ quan chức năng nhà nước, cụ thể tại Đề án  Chống thất thu thuế trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2025 được ban hành kèm theo Quyết định số 1754/QĐ-UBND ngày 17 tháng 7  năm 2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh: Các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đều có giá trị thực tế rất cao nhưng các bên tham gia đều thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh dẫn đến kê khai không đúng giá trị thực tế, gây khó khăn trong việc tính thuế, làm giảm số thuế phải nộp.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua với chủ đầu tư, điều này cũng dẫn đến thất thu trong tính thuế thu nộp ngân sách.

Đối với những đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản, khi có nhu cầu ký hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng/tặng cho bất động sản cho nhau, mà trong đó có người không thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập, thì họ đều thực hiện thủ tục chuyển nhượng/tặng cho từng bước với nhau theo từng đối tượng được miễn thuế, nhằm tránh việc phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đa số hồ sơ mới trúng đấu giá sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người trúng đấu giá đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hoặc bằng giá Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Điều này không những tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, gây thất thu thuế cho nhà nước mà còn khiến cho cơ quan thuế khó xác định người thực hiện giao dịch sở hữu bao nhiêu bất động sản.

Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 “thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Hiện nay, việc xác nhận trường hợp cá nhân có tài sản duy nhất vẫn chưa có quy định cụ thể, các hướng dẫn hiện tại đều không yêu cầu người nộp thuế có địa chỉ hộ khẩu khác với địa chỉ nhà ở, đất ở giao dịch phải chứng minh mình không sở hữu nhiều hơn một căn nhà ở, đất ở. Cơ quan thuế không có cơ sở để xác định đó có phải là nhà ở, đất ở duy nhất không.

2. Vấn đề về ủy quyền

Ủy quyền được quy định tại Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2015 về đại diện theo ủy quyền. Theo đó, cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền (Điều 563 Bộ luật dân sự năm 2015).

Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp có sự đồng ý của bên ủy quyền; do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được. Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu. Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu (Điều 564 Bộ luật dân sự năm 2015).

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định rõ phạm vi hay là những vấn đề được ủy quyền. Nội dung được quy định cụ thể tại một số văn bản pháp luật chuyên ngành. Tuy nhiên, việc ủy quyền phải bảo đảm quy định chung tại Điều 3, Điều 9, Điều 10 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, cá nhân, pháp nhân thực hiện quyền dân sự theo ý chí của mình, không được trái với các nguyên tắc cơ bản và giới hạn của việc thực hiện quyền dân sự.

Với quy định chung về ủy quyền như trên, thực tế không ít trường hợp xác lập giao dịch mua bán tài sản nhưng không phải bằng hợp đồng mua bán tài sản mà thông qua hợp đồng ủy quyền. Phổ biến là những trường hợp mua bán nhà, xe ô tô, quyền sử dụng đất qua nhiều người trung gian, nói cách khác, những trường hợp người môi giới, người có mục đích “đầu tư” khi mua tài sản để tiếp tục bán lại cho người tiếp theo nên để “né” thuế và không mất nhiều thời gian khi thực hiện các thủ tục hành chính chuyển quyền sở hữu/quyền sử dụng, đã áp dụng quy định về ủy quyền để thực hiện. 

3. Giải pháp hoàn thiện

Để hạn chế tình trạng trốn thuế khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng tài sản, dưới góc độ pháp luật dân sự, cần hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan. Đối với nguyên tắc tự do cam kết, tự do thỏa thuận đã được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự năm 2015 là nguyên tắc cứng được áp dụng cho mọi giao dịch dân sự. Do đó, để khắc phục “lỗ hổng” này cần phải viện đến pháp luật chuyên ngành, như: Đất đai, nhà ở (là những lĩnh vực mà các giao dịch có giá trị tài sản lớn và bị thất thu thuế chủ yếu). Theo đó,  cần có giải pháp xác định giá đất, giá nhà phù hợp với thị trường, hoàn thiện và kết nối hệ thống thông tin liên quan đến các giao dịch bất động sản...

Đối với chế định ủy quyền, cần có những quy định cụ thể hơn như: Ủy quyền trong trường hợp nào, đối tượng được ủy quyền phải phù hợp và có điều kiện thực hiện nhiệm vụ được ủy quyền,...

Đặc biệt, cần tổ chức thực hiện nghiêm quy định của pháp luật trong giai đoạn công chứng các hợp đồng, giao dịch và giai đoạn thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Trong giai đoạn công chứng, các công chứng viên cần phát huy cao đạo đức nghề nghiệp, có nghiệp vụ công chứng vững vàng để nhận diện những trường hợp giao kết hợp đồng có dấu hiệu kê khai giá không trung thực hoặc cố ý “lách” qua hình thức ủy quyền. Trong giai đoạn thu thuế chuyển nhượng bất động sản, cơ quan thuế triển khai có hiệu quả các nghiệp vụ, giải pháp chống thất thu thuế được quy định tại Luật Quản lý thuế năm 2019, Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế; Thông tư số 31/2021/TT-BTC ngày 17 tháng 5 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định về áp dụng quản lý rủi ro trong quản lý thuế./.