Điều 221 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong trường hợp sau đây: “1. Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp, do hoạt động sáng tạo ra đối tượng quyền sở hữu trí tuệ. 2. Được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác. 3. Thu hoa lợi, lợi tức. 4. Tạo thành tài sản mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến. 5. Được thừa kế. 6. Chiếm hữu trong các điều kiện do pháp luật quy định đối với tài sản vô chủ, tài sản không xác định được chủ sở hữu; tài sản bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm được tìm thấy; tài sản do người khác đánh rơi, bỏ quên; gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước di chuyển tự nhiên.7. Chiếm hữu, được lợi về tài sản theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này. 8. Trường hợp khác do luật quy định”.

Như vậy, căn cứ để xác lập quyền sở hữu xuất phát từ nguồn gốc ban đầu tạo ra tài sản, đó là do lao động, sản xuất, kinh doanh hợp pháp, chuyển quyền sở hữu, thu hoa lợi, lợi tức,...

2. Thời điểm xác lập quyền sở hữu

Khi đã có căn cứ để xác lập quyền sở hữu thì cần xác định quyền này có được từ thời điểm nào? Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản như sau:

“1. Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao.

Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.

2. Trường hợp tài sản chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, có thể xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu dựa vào 03 căn cứ theo thứ tự như sau: (i) theo quy định của pháp luật; (ii) pháp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; (iii) pháp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì đó là thời điểm tài sản được chuyển giao.

Về thời điểm phát sinh căn cứ xác lập quyền sở hữu và thời điểm xác lập quyền sở hữu không phải trường hợp nào cũng đồng nhất với nhau, ví dụ như: Quyền sử dụng đất được tạo ra do do lao động, sản xuất nhưng chưa được đăng ký đất đai.

3. Xác định tài sản hợp pháp và thời điểm xác lập quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì “1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.

 Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).

Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).

Vậy có thể xác định quyền sử dụng đất bắt buộc phải được đăng ký đất đai và kể từ thời điểm được ghi nhận tình trạng pháp lý vào hồ sơ địa chính thì đó là thời điểm xác lập quyền sử dụng của người sử dụng đất. Quyền này được chứng nhận bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là Giấy chứng nhận) được cấp cho người có quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra, nếu quyền sử dụng đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận thì đó được xác định là tài sản hợp pháp của người đang sử dụng đất không?

Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100 (Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất), 101 (Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất) và 102 (Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất) của Luật này; b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;...

 Như vậy, nếu tổ chức, cá nhân bảo đảm các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trên, có nghĩa rằng đã chứng minh được căn cứ xác lập quyền sở hữu phù hợp với quy định tại Điều 221 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, để thực hiện được các quyền của người sử dụng đất thì phải có đăng ký đất đai. Trong trường hợp này, căn cứ xác lập quyền sở hữu không đồng thời với việc đương nhiên có đầy đủ các quyền sở hữu. Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này”.

4. Căn cứ xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở

Cũng tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì “đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Như vậy, trong trường hợp này, đăng ký quyền sở hữu tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không bắt buộc.

 Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014). Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan (Khoản 12 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014).

Điều 8 Luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này[1].

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài[2] thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này[3]”.

Quyền sở hữu nhà ở được công nhận (Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014). Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật Nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, theo Điều 89 Luật Đất đai năm 2013 quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất: “1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế. 2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ. 3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành”.

Theo các quy định trên, nhà ở hợp pháp là: (i) Nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (ii) Do nhà ở tài tài sản không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên trong trường hợp không có Giấy chứng nhận thì việc xác định nhà ở là tài sản hợp pháp phải căn cứ vào điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở taị Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 và nhà ở đó phải bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật.