1. Tài sản và tài sản gắn liền với đất

Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.

Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

2. Quy định về thế chấp tài sản gắn liền với đất

- Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tài sản thế chấp: “1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp”.

- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015: “1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

- Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015: “1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, pháp luật cho phép chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, một số nhà đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất (do thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm). Vậy nhưng, khi dự án chấm dứt hoạt động và cơ quan có thẩm quyền đã có quyết định thu hồi đất do chậm tiến độ (theo điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai) hoặc do hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn (theo điểm d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai) [1] thì việc xử tài sản thế chấp như thế nào?

3. Xử lý tài sản thế chấp theo yêu cầu thi hành án dân sự

Trường hợp bên nhận thế chấp khởi kiện ra Tòa án và Tòa án căn cứ quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 để bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản bảo đảm vì đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (đây đồng thời là quyền của bên nhận thế chấp theo quy định tại Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2015). Đề thi hành án, bên nhận thế chấp yêu cầu Cơ quan thi hành án dân sự thi hành án bản án. Cơ quan Thi hành án dân sự tổ chức bán tài sản đã kê biên, bao gồm tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp. Vậy nhưng thực tế cho thấy, việc bán tài sản trong trường hợp này không thuận lợi và thậm chí không có người mua vì rõ ràng tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng thì không thể sử dụng được nếu không gắn liền với dự án đang thực hiện. Trong khi đó, theo Điều 104 Luật Thii hành án dân sự năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định xử lý tài sản không có người tham gia đấu giá, bán đấu giá không thành. Theo đó, trường hợp không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản, nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án. hợp người được thi hành án không đồng ý nhận tài sản để thi hành án thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Nếu giá trị tài sản đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án vẫn không nhận để trừ vào số tiền được thi hành án thì tài sản được giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng. Người phải thi hành án không được đưa tài sản này tham gia các giao dịch dân sự cho đến khi họ thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án. Mỗi lần giảm giá không quá 10% giá khởi điểm của lần bán đấu giá liền kề trước đó. Với quy định này, thời gian để bán đấu giá tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này bị kéo dài mà không rõ giới hạn thời gian (vì phụ thuộc vào giá trị tài sản bị giảm giá đến mức bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế). Như vậy, việc sử dụng đất của Nhà nước phải xử lý như thế nào để không rơi vào tình trạng lãng phí.

4. Phân tích các quy định pháp luật liên quan

a) Theo quy định của pháp luật đất đai

Điều 43a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (được bổ sung tại khoản 28 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017) quy định:

“Điều 43a. Xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê, đang thế chấp khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đất đang cho thuê, thế chấp mà Nhà nước thu hồi theo quy định tại Điều 61 (Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh) và Điều 62 (Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) của Luật đất đai thì hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các bên trong hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

2.....

3. Khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, c, d, g, h và i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai mà quyền sử dụng đất đó đang được thế chấp thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt; bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật khác có liên quan.

4. ...”

Theo quy định tại khoản 3 nêu trên, khi nhà nước thu hồi đất do chậm tiến độ thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt; bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật khác có liên quan.

Tuy nhiên, điều luật trên mới chỉ nêu đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không quy định trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất.

b) Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015

- Theo quy định tại Điều 327 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây: 1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt. 2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. 3. Tài sản thế chấp đã được xử lý. 4. Theo thỏa thuận của các bên.

Trong đó, đối với trường hợp thứ 3 là tài sản thế chấp đã được xử lý thì chỉ có quyền sử dụng đất là bị thu hồi, còn tài sản gắn liền với đất vẫn đang là tài sản hợp pháp của nhà đầu tư.

- Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: a) Bán đấu giá tài sản; b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; d) Phương thức khác.

Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản nêu trên thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Phương thức lựa chọn trong trường hợp này là bán đấu giá tài sản thì pháp luật về đấu giá tài sản[2] và pháp luật thi hành án dân sự[3] không giới hạn thời gian, số lần bán đấu giá tài sản.

  - Khoản 2 Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất không còn. Nghĩa là nếu người mua tài sản gắn liền với đất cũng không được sử dụng đất và chỉ có dịch chuyển các tài sản này đi và việc này là không khả thi.

- Điều 21 Nghị định số  21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định về biến động về tài sản bảo đảm. Trong đó, tại các khoản 4, 5, 7, 8, 9,10 có quy định:

“4. Trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm thỏa thuận về việc dùng tài sản đang được bảo hiểm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoặc tài sản đang dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà được bảo hiểm thì khi xảy ra sự kiện bảo hiểm, số tiền bồi thường hoặc tài sản thay thế mà doanh nghiệp bảo hiểm phải trả cho người được bảo hiểm trở thành tài sản bảo đảm.

5. Trường hợp tài sản bảo đảm là cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt được thu hoạch, công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng bị phá dỡ thì hoa lợi hoặc tài sản khác có được từ việc thu hoạch hoặc phá dỡ trở thành tài sản bảo đảm.

7. Trường hợp tài sản bảo đảm bị thu hồi do bên bảo đảm vi phạm pháp luật liên quan thì bên bảo đảm phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên nhận bảo đảm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm. Trường hợp bên bảo đảm được Nhà nước thanh toán, bồi thường theo quy định của pháp luật liên quan thì tài sản được thanh toán hoặc bồi thường trở thành tài sản bảo đảm.

8. Trường hợp không còn tài sản bảo đảm do bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì số tiền được bồi thường, tài sản được thay thế hoặc tài sản được trao đổi theo quy định của pháp luật liên quan trở thành tài sản bảo đảm.

9. Trường hợp tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ hoặc bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì được xác định là không còn tài sản bảo đảm, trừ trường hợp quy định tại các khoản 4, 5, 7 và 8 Điều này.

10. Trường hợp khác theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan làm cho tài sản bảo đảm không còn hoặc bị thay thế mà có tài sản mới phát sinh hoặc có tài sản được thay thế thì tài sản này trở thành tài sản bảo đảm”.

Các quy định nêu trên khá rõ ràng để áp dụng trong những trường hợp tương tự. Tuy nhiên, đối với tài sản gắn liền với đất của dự án khi bị thu hồi đất thì tài sản trên đất vẫn đang thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Do đó, việc áp dụng khoản 9 nêu trên chưa thể thực hiện ngay sau khi đất bị thu hồi. Trong trường hợp này, phải tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ hoặc bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì được xác định là không còn tài sản bảo đảm và thế chấp tài sản chấm dứt theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.

5. Kiến nghị hoàn thiện

Từ thực tế trên, trong quy định của pháp luật đất đai cần quy định cụ thể việc xử lý đối với tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước đã thu hồi đất. Trong đó, cần lưu ý một số vấn đề: Theo tinh thần của Luật Đất đai, khi Nhà nước đã thu hồi đất do dự án chậm tiến độ (theo điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai) hoặc do hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn (theo điểm d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai) thì không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất. Điều này có thể hiểu, khi đã thu hồi đất trong trường hợp này thì tài sản gắn liền với đất đương nhiên không còn giá trị, chủ sở hữu hợp pháp kết thúc quyền sở hữu của mình. Do đó, hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất cũng chấm dứt do tài sản đã được xử lý. Khi xử lý quyền đòi nợ của bên nhận thế chấp, không đặt ra vấn đề xử lý tài sản thế chấp. Vậy nên, để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp cũng như nhu cầu về vốn của nhà đầu tư cần có những quy định cụ thể về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.