1. Sở hữu chung theo phần

Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận quyền sở hữu chung. Theo đó, sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán.

 Điều 209 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc xác định “phần” cần được hiểu đầy đủ là không chỉ “phần” được chia theo vật lý mà còn là “phần” trên phương diện pháp lý, nghĩa là “phần” theo tỷ lệ trong khối tài sản chung. Trên tinh thần đó, đối với một số tài sản không thể chia phần theo vật lý thì vẫn được chia phần theo tỷ lệ.

2. Sở hữu chung đối với quyền sử dụng đất

- Khoản 1, 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất: Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

- Khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng quy định: “Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.

Theo các quy định trên, Luật Đất đai chỉ ghi nhận sở hữu chung trong các trường hợp: nhóm người sử dụng đất (đã hình thành “nhóm” ngay từ ban đầu và không quy định trường hợp “nhập thêm” thông qua chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất); chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. Đối với trường hợp thực hiện một phần quyền sử dụng đất thì thửa đất đó phải được tách thửa trước khi thực hiện quyền, không thể “nhập chung” vào để trở thành đồng sở hữu.

Tương ứng với nội dung này, việc đăng ký biến động không quy định trường hợp “nhập thêm” người để trở thành nhóm người sử dụng đất, cụ thể tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định.

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

3. Vấn đề trao đổi và kiến nghị

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung theo phần. Quyền sở hữu chung có thể được xác lập theo thỏa thuận, nghĩa là được xác lập sở hữu chung vào bất kỳ thời điểm nào theo thỏa thuận của các bên.

Đối với quyền sử dụng đất, người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo Luật Đất đai. Luật Đất đai chỉ ghi nhận sở hữu chung trong trường hợp hình thành nhóm ngay từ ban đầu, trường hợp “nhập thêm” là chỉ chuyển quyền sử dụng đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung của vợ và chồng.

Như vậy, giữa Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai chưa thể “gặp nhau” ở quy định về sở hữu chung theo phần trong trường hợp chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất mà không tách thửa, nghĩa là thỏa thuận để trở thành đồng sở hữu có sở hữu chung theo phần.

Trong thực tế, vì điều kiện kinh tế, không ít trường hợp người dân đã chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất cho người khác để trở thành đồng sở hữu. Tuy nhiên, do pháp luật không quy định việc đăng ký biến động trong trường hợp này nên không thể thực hiện, từ đó, tiểm ẩn nguy cơ cao về tranh chấp đất đai.

Từ thực tế trên, kiến nghị xem xét quy định việc cho phép chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất để trở thành đồng sở hữu (không thuộc trường hợp tách thửa), đồng thời quy định đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp này để đảm bảo quyền của người sử dụng đất tương thích theo Bộ luật Dân sự và phù hợp với tình hình thực tế./.