1. Thu hồi đất và bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất

Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

- Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, có thể phân thành 02 giai đoạn: giai đoạn mở đầu cho việc sử dụng đất: Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61); Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62); giai đoạn kết thúc việc sử dụng đất: thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64); thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65).

- Các trường hợp thu hồi đất sẽ được bồi thường về đất nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu. Trong đó, trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất không được bồi thường về đất (trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người: Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì vẫn được xem xét theo quy định) (Điều 82 Luật Đất đai năm 2013).

- Bồi thường về tài sản gắn liền với đất: Về nguyên tắc, khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại (Điều 88 Luật Đất đai năm 2013). Bên cạnh đó, pháp luật loại trừ các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất, cụ thể tại Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

+ Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này. Cụ thể: (i) Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: “a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”. (ii) Chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật: “b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn”.

+ Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

Từ các quy định trên cho thấy, trường hợp các dự án đầu tư thuộc trường hợp phải thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 sẽ không được bồi thường về đất và tài sản trên đất. Trong khi đó, những dự án này thường có giá trị tài sản trên đất rất lớn, dẫn đến bất cập không có phương án xử lý phù hợp đối với tài sản này, hệ quả là đất đai không được sử dụng, bị lãng phí, có những trường hợp để không trong thời gian dài.

2. Các phương án xử lý tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật và vấn đề thực tiễn

a) Để bảo đảm quyền lợi của người chủ đầu tư, pháp luật xây dựng các phương án để chủ đầu tư xử lý tài sản gắn liền với đất.

* Các phương án xử lý tài sản gắn liền với đất khi thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

-  Các trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư được quy định tại Điều 48 Luật Đầu tư năm 2020 (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai), thực hiện theo quy định tại Điều 15b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (được bổ sung theo quy định tại khoản 14 Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 và khoản 1 Điều 3 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ), cụ thể: 

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư.  Trong thời hạn 24 này, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.

+ Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong thời hạn 24 tháng này, chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật;Nhà nước thu hồi đất của người bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho người mua tài sản thuê. Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.

+ Các trường hợp nêu trên mà người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất.

* Bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013

Trước khi dự án chấm dứt hoạt động, có thể áp dụng phương thức Bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm đưọc quy định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

  Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây: a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

(Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013).

b) Mặc dù pháp luật tiên liệu một số phương án để xử lý tài sản gắn liền với đất như trên nhưng thực tiễn rất ít dự án, tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng. Đối với trường hợp bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm thì điều kiện khá khắt khe và thiếu tiêu chuẩn để đánh giá các điều kiện của bên bán, bên mua. Có trường hợp đã tiến hành việc mua bán, bên bán đã giải thể hoặc đã chấm dứt dự án đầu tư thì lại phát sinh những vướng mắc khi bên mua làm thủ tục để được được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác hoặc chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác khi chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư thì các nhà đầu tư khác cũng chẳng “mặn mà” với việc mua tài sản gắn liền với đất do số tiền bán tài sản thì nhiều, trong khi các nhà đầu tư có tâm lý và nhu cầu không muốn sử dụng lại thiết kế của dự án trước đó, vốn dĩ không phù hợp với ý tưởng của nhà đầu tư mới. Do đó, các trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động, chủ đầu tư thường không thể xử lý được tài sản gắn liền với đất./.