1. Quy định về sở hữu chung

Sở hữu chung được quy định từ Điều 207 đến Điều 220 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Đối với trường hợ sở hữu chung theo phần thì phần sở hữu của mỗi chủ thể đã được xác định cụ thể trong khối tài sản chung. Mỗi chủ có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với sở hữu chung hợp nhất, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Trong đó, sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Việc xác lập quyền sở hữu chung được thực hiện theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định cụ thể về sở hữu chung của cộng đồng (Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia),

sở hữu chung của các thành viên gia đình, sở hữu chung của vợ chồng (Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia), sở hữu chung trong nhà chung cư, sở hữu chung hỗn hợp.

Việc quản lý tài sản chung do các chủ sở hữu chung cùng quản lý theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Về sử dụng tài sản chung: Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

 Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung. Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định về xác lập quyền sở hữu đối với tài sản vô chủ, tài sản không xác định được chủ sở hữu (Điều 228 của Bộ luật Dân sự năm 2015).

Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.  Trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán và chủ sở hữu chung đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

2. Sở hữu chung do thừa kế

Theo Điêu 208 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc xác lập quyền sở hữu chung được thực hiện theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán. Một trong những trường hợp sở hữu chung được xác lập là do thừa kế. Trong trường hợp này, việc phân chia di sản thừa kế thuộc sở hữu chung của những người đồng thừa kế thực hiện theo quy định tại Điều 659 và Điều 660 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể như sau:

- Phân chia di sản theo di chúc: Việc phân chia di sản được thực hiện theo ý chí của người để lại di chúc; nếu di chúc không xác định rõ phần của từng người thừa kế thì di sản được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.  Trường hợp di chúc xác định phân chia di sản theo hiện vật thì người thừa kế được nhận hiện vật kèm theo hoa lợi, lợi tức thu được từ hiện vật đó hoặc phải chịu phần giá trị của hiện vật bị giảm sút tính đến thời điểm phân chia di sản; nếu hiện vật bị tiêu hủy do lỗi của người khác thì người thừa kế có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trường hợp di chúc chỉ xác định phân chia di sản theo tỷ lệ đối với tổng giá trị khối di sản thì tỷ lệ này được tính trên giá trị khối di sản đang còn vào thời điểm phân chia di sản.

- Phân chia di sản theo pháp luật: Khi phân chia di sản, nếu có người thừa kế cùng hàng đã thành thai nhưng chưa sinh ra thì phải dành lại một phần di sản bằng phần mà người thừa kế khác được hưởng để nếu người thừa kế đó còn sống khi sinh ra được hưởng; nếu chết trước khi sinh ra thì những người thừa kế khác được hưởng. Những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuận về người nhận hiện vật; nếu không thỏa thuận được thì hiện vật được bán để chia.

- Hạn chế phân chia di sản: Trường hợp theo ý chí của người lập di chúc hoặc theo thỏa thuận của tất cả những người thừa kế, di sản chỉ được phân chia sau một thời hạn nhất định thì chỉ khi đã hết thời hạn đó di sản mới được đem chia. Trường hợp yêu cầu chia di sản thừa kế mà việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của bên vợ hoặc chồng còn sống và gia đình thì bên còn sống có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần di sản mà những người thừa kế được hưởng nhưng chưa cho chia di sản trong một thời hạn nhất định. Thời hạn này không quá 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn 03 năm mà bên còn sống chứng minh được việc chia di sản vẫn ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của gia đình họ thì có quyền yêu cầu Tòa án gia hạn một lần nhưng không quá 03 năm.

3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thừa kế trong khối tài sản chung hợp nhất với các đồng thừa kế khác có nên ghi rõ diện tích quyền sử dụng đất tặng cho?

Hiện nay, có các quan điểm liên quan đến việc có nên ghi rõ diện tích quyền sử dụng đất tặng cho được thừa kế trong khối tài sản chung hợp nhất hay không. Xuất phát từ thực tiễn: Ông A để lại di chúc cho 03 người con trai được hưởng thừa kế phần di sản của ông trong khối tài sản chung với vợ là bà B, gồm quyền sử dụng đất ở có diện tích 150 m2. Sau khi ông A chết, cả bốn người gồm bà B và 3 người con cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến nay, bà B lập hợp đồng tặng cho 3 người con phần tài sản của bà trong khối tài sản chung là 150m2 đất.

Quan điểm thứ nhất cho rằng, cần ghi rõ trong hợp đồng tặng cho phần diện tích đất của bà B tặng cho các con để làm cơ sở tính các khoản thuế, phí liên quan.

Quan điểm thứ hai cho rằng, không thể ghi rõ trong hợp đồng tặng cho phần diện tích đất của bà B tặng cho các con vì: (1) Những người được thừa kế có thể xác định không đúng diện tích đất được thừa kế của mỗi người do không hiểu pháp luật; (2) Người yêu cầu công chứng không cung cấp được số diện tích đất thuộc quyền sở dụng của mình để tặng cho; (3) Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi rõ phần diện tích đất của từng người đứng tên trong Giấy; (4) Việc ghi diện tích quyền sử dụng đất tặng cho cụ thể căn cứ theo pháp luật thừa kế có thể dẫn đến hiểu nhầm là đất có thể tách thửa được (chưa xác định được các điều kiện tách thửa).

Từ thực tế trên, căn cứ các quy định của pháp luật về sở hữu chung và phân chia di sản thừa kế, tác giả đồng quan điểm là không thể ghi rõ trong hợp đồng tặng cho phần diện tích đất tặng cho trong khối tài sản chung hợp nhất. Tuy nhiên, để đảm bảo cơ sở cho việc tính thuế, phí liên quan thì có thể thực hiện như sau: Căn cứ pháp luật về thừa kế để xác định tỷ lệ % tài sản của bên tặng cho trong khối tài sản chung; căn cứ giá trị của tài sản chung vào thời điểm tặng cho; trên cơ sở đó xác định các khoản thuế, phí liên quan./.