1. Quy định của Luật Đất đai về đăng ký quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Việc quy định về đăng ký quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng được quy định tại Luật Đất đai và có sự khác nhau qua từng thời kỳ.

- Luật Đất đai năm 1987 – Luật đất đai đầu tiên của nước ta không đề cập đến việc đăng ký quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Việc đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 18 như sau: “1- Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký thì người sử dụng phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước nói ở khoản 2 của Điều này. 2- Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và Uỷ ban nhân dân xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính. 3- Sau khi đăng ký, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

- Luật Đất đai năm 1993 cũng chưa quy định vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Tại khoản 3 Điều 36 chỉ đề cập đến trường hợp: “3. Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, từng cá nhân”.

- Đến Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/ 2004) đã quan tâm đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sử dụng của các chủ sử dụng, trong đó có trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng. Tại khoản 3, 4 Điều 48 quy định chi tiết như sau:

“3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.

Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể.

4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

- Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014) tiếp tục kế thừa về việc ghi tên của cả vợ và chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tôn trọng sự thỏa thuận của vợ và chồng. Tại khoản 4 Điều 98 quy định:

“4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu”.

Như vậy, trước ngày 01/7/2004, Luật Đất đai không quy định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ tên của vợ và chồng. Sau ngày 01/7/2004, pháp luật (Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013) mới có quy định này. Chính vì vậy, từ sau thời điểm 01/7/2004, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì đều được thể hiện rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ họ tên của vợ và của chồng.

2. Quy định về tài sản chung của vợ chồng

Quy định về tài sản chung của vợ chồng được thể hiện rõ qua Luật Hôn nhân và gia đình. Tuy nhiên, mức độ quy định chi tiết về vấn đề này có sự khác nhau qua các Luật Hôn nhân và gia đình trong từng thời kỳ, từ đạo luật Hôn nhân và gia đình đầu tiên của nước ta được ban hành năm 1959 đến nay.

- Điều 15 Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959 quy định: “Vợ và chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản có trước và sau khi cưới”. Như vậy, theo Luật năm 1959, tài sản có trước, trong, sau khi cưới đều là tài sản chung.

- Điều 14 Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986 quy định: “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra, thu nhập về nghề nghiệp và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được cho chung”. Luật năm 1986 đã phân định rõ tài sản chung của vợ chồng.

- Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định cụ thể về tài sản chung của vợ chồng:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận.

Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất.

2. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung”.

Như vậy, đến Luật năm 2000 đã kế thừa quy định về tài sản chung của vợ chồng, đồng thời khẳng định trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng. Trong khi đó, Luật Đất đai điều chỉnh trong giai đoạn này là Luật Đất đai năm 1993 lại chưa có quy định trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi tên cả vợ và chồng; phải đến Luật Đất đai năm 2003 mới có quy định này.

- Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định tiếp tục kế thừa quy định về tài sản chung của vợ chồng và có sự phát triển, quy định đầy đủ hơn các trường hợp. Điều 33, 34 của Luật quy định như sau:

“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”.

“Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này”.

Như vậy, có thể khái quát rằng, tài sản mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng, tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Để giải thích thế nào là “thời kỳ hôn nhân”, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và Luật năm 2014 có quy định: “Thời kỳ hôn nhân là khoảng thời gian tồn tại quan hệ vợ chồng, được tính từ ngày đăng ký kết hôn đến ngày chấm dứt hôn nhân” (khoản 7 Điều 8 Luật năm 2000, khoản 13 Điều 3 Luật năm 2014). Về thời điểm chấm dứt hôn nhân, chỉ có Luật năm 2014 có quy định một chương riêng (Chương IV). Theo đó, hôn nhân chấm dứt khi: Ly hôn, do vợ/chồng chết hoặc bị Toà án tuyên bố là đã chết.

Từ các quy định trên, thời kỳ hôn nhân là giai đoạn tồn tại quan hệ hôn nhân (theo Luật Hôn nhân và gia đình và Nghị quyết số 35/2000/NQ-QH10 ngày 09 tháng 6 năm 2000 của Quốc hội vê việc thi hành Luật Hôn nhân và gia đình) đến khi chấm dứt hôn nhân (do ly hôn hoặc một trong hai bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết)

3. Xác định tài sản chung của vợ chồng đối với quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai và Luật Hôn nhân và gia đình như đã phân tích ở trên, những trường hợp giấy chứng nhận được cấp trước ngày 01/7/2004 cho một người (vợ hoặc chồng), nếu cho rằng đó là tài sản riêng, người có tên trên Giấy chứng nhận phải chứng minh. Trường hợp giấy chứng nhận được cấp từ ngày 01/7/2004 thì nội dung về tài sản chung của vợ chồng đã được thể hiện rõ trên giấy chứng nhận./.